Pysyn vielä poissa asuntokaupoilta, tässä syitä OSA 2
Aiemmassa asuntomarkkinoita pohtivassa artikkelissani käsittelin pintapuolisesti yhteiskunnallisia syitä siihen miksi minua ei juuri nyt innosta asuntoihin sijoittaa. Nyt menen hieman pintaa syvemmälle henkilökohtaisiin syihini.
Sen lisäksi, että maailman ja Suomen talous kyykkää parasta aikaa ennennäkemättömästi, ei henkilökohtainen tilanteeni ole siinä pisteessä, että lähtisin ottamaan satojen tuhansien eurojen lainaa.
Pysynkö paikoillani?
Suoraan sanoen työni on sellainen, että dumppaan sen samantien kun vain mahdollisuus tulee. Parhaillaan metsästän mielekkäämpää ja paremmin palkattua työtä, joka suurella todennäköisyydellä ei sijaitse Tampereella saati sitten Suomessa. Koska on tiedossa, että muutto saattaa olla piankin käsillä, ei tällaisessa tilanteessa asunnon ostoa nykyiseltä asuinpaikkakunnalta voi perustella.
Jos vuoden tai parin sisällä ei kehitystä tapahdu tässä asiassa, joutaa argumentti tietenkin romukoppaan. On selvää, että jämähtäminen on tällöin tapahtunut ja toimenpiteiden on vastattava olosuhteita.
Hinta hirvittää
Kuten jo aiemmin tuli todettua, niin jopa 60 – 70-luvulla Itä-Saksan mallilla rakennetut mörskät ovat aivan järkyttävissä hinnoissa. Hinnat ovat sellaisia, että niitä ei enää kymmenessä vuodessa pois maksella alle tuhannen euron kuukausierillä, ellei sorru hankkimaan miniyksiötä.
Hinnat ovat kohtuuttoman korkealla edelleen siihen nähden mitä rahalla saa. Mikäli haaveilee hyväkuntoisesta asunnosta siedettävällä alueella, jossa ei ole tulossa putkiremppaa saman tien (lue: moderni asumus, joka ei sijaitse keskellä mamu -slummia), niin tosielämä iskee kovasti vastaan näissä 150 – 200 000 euron laatikoissa. Jos nyt lähtisin metsästämään samaa asumismukavuutta itselleni ja paremmalle puoliskolleni, olisi edessä reippaasti yli 100 000 euron laina ja riittävästi maksuaikaa, jolloin korot toisivat hintaan kivasti lisää (ei, korot eivät pysy tuomiopäivään asti nollan tietämissä). Lisäksi laina käytännössä lankeaisi suurimmaksi osaksi omaan niskaani.
Toki markkinoilta löytyy myös alle 100 000 euron lukaaleita, mutta keskusta-alueella poikkeuksetta jokaisessa on odottamassa putki- tai muu remontti samantien. Tampereen kaupungin ulkopuolelta löytyy sitten jo isompaa kämppää huokeampaan hintaan, mutta eivätpä ne erityisen houkuttelevia pakkauksia ole, varsinkin kun muu elämä hankaloituisi muuton myötä turhan paljon ja joutuisin hankkimaan auton. Menot kasvaisivat liikaa suhteessa saavutettuun hinnan alennukseen.
Yksiö ei ole vaihtoehto, ellei sitten puhtaassa sijoitusmielessä vuokralle laitettuna, mutta niissäkään sijoitetun pääoman tuotto ei päätä huimaa, koska potentiaalisilla vuokralaisilla ei ole varaa maksaa sellaista vuokraa, jossa tuottoprosentti nousisi noin kahdeksaan tai kymmeneen. Muutenkaan tässä ei hirveästi ideaa ole, jos itse asuu vuokralla… ellei vuokra jostain syystä ole erittäin edullinen.
Yksi vaihtoehto on tietenkin rakentaa asumus itse, jolloin asunnon saisi toki järkihintaan, mutta en ole vielä valmis vanhentumaan 10:llä vuodella sen urakan seurauksena.
Uskon vakaasti, että sijoittamalla tuloistani ylijäävän rahan muihin kohteisiin saan huomattavasti paremman tuoton tämänhetkisessä markkinatilanteessa siihen nähden mitä etuja omistusasuminen toisi. Selvästi haparoivan kotimaamme asuntomarkkinat elävät mielestäni edelleen unten mailla mitä todelliseen maailmanmenoon tulee. Toisaalta tarvittavan isoa sysäystä asuntojen hintojen laskuun ei ole vielä näkynyt. Niin kauan kuin pankit pitävät korot alhaalla ja työttömyys ei räjähdä, ei kovin suuria muutoksia ole odotettavissa.
Tilastojen mukaan keskimäärin vuokralla olo ei kannata, mutta nykyisessä elämäntilanteessa tämä on kuitenkin vielä oikea ratkaisu. Kaikki riippuu olosuhteista.
Rahaa ja turvaverkkoa ei ole tarpeeksi
Olen ollut vakituisessa työelämässä vasta runsaat kaksi vuotta, joten säästöjä ei ole NIIN paljon, että lähtisin asuntolainaa ottamaan. 100% lainoitukseen ja 20-vuoden laina-aikaan en missään nimessä sorru, koska muun muassa korkokuluja ajatellen hommassa ei olisi päätä eikä häntää. Riskit myös olisivat järjettömät. Noin vuoden päästä massia on jo riittävästi kunnollisen omarahoitusosuuden laittamiseksi, mutta siihen sitten kaikki menisikin.
Tappavan tasaisesti rakennan itselleni nyt sellaista turvaverkkoa, että en putoa vaikka kaikilla muilla menisi perseelleen. Jos tähän laittaisi nyt suuren lainan päälle, ei nykyiselläkään turvaverkolla pitkälle pötkittäisi taloudellisen katastrofin kuten työttömyyden sattuessa. Tällä toiminnalla varmistan myös sen, että minulla on paukkuja pussissa toimia oikein kun aika koittaa. Ihan vielä se aika ei ole.
Tulojen on vielä noustava
Kolmas syy on sitten se, että tulojeni on noustava ennaltamäärittelemälleni tasolle ennenkuin alan tekemään suurempia hankintoja ja lainapäätöksiä.
Tavoitteeni on saada nykytasoon nähden tuloni kasvamaan vähintään 30 % prosenttia seuraavassa kolmessa vuodessa.
Tällä ehdolla varmistan sen, että elintasoni ei kutistu pelkäksi pankin orjana olemiseksi. On pystyttävä myös nauttimaan elämästä. Jos asunnonhankinta lainalla tarkoittaa sitä, että näin ei ole, en siihen ryhdy. Vaikka olen säästeliäs ja rahoistaan tietoinen henkilö, niin en laita talouttani liian tiukalle vain siksi, että asunnon omistaminen vuokraamiseen verrattuna on tilastollisesti kannattavampaa.
Mietin usein, että miten ihmeessä väki uskaltaa parin tonnin bruttotuloilla ostaa kymmenien tuhansien eurojen asunnon täyslainoituksella? Ei vain mene jakeluun.
ASP?
Vuokralla asuminen kuulostaa oikealta ratkaisulta sinulle tällä hetkellä. Se asuuko vuokralla vai hankkiiko omistusasunnon riippuu minusta aina kolmesta eri osatekijästä: omasta henkilökohtaisesta tilanteesta, vuokrien hintatasosta ja asuntojen hintatasosta. Näistä henkilökohtaisen tilanteen ollessa kaikkein painavin. Itse uskon, että nykyiset rajusti kallistuvat vuokrahinnat tulevat purkautumaan jossain vaiheessa omistusasujien lisääntymisenä, kun yhä useammalla tulee vastaan tilanne, että omistusasumisen kuukausikulut asettuvat vuokran alapuolelle.
Henkilökohtaisesti olen aina ihmetellyt miksi ihmiset haluavat asua kaupungin keskustassa ja kauempaa asuntoa katsoessa painottavat, että silloin on pakko pitää autoakin. Tähän ihmettelyyn liittyy varmasti oma ratkaisuni, joka oli ehkä tavanomaisesta poikkeava. Ensinnäkin monet pitäisivät autoa, asuisivat sitten missä tahansa. Näin tilanne on ainakin omalla kohdalla, kun harrastusvälineet eivät mahdu putkikassiin ja arvostaa kulkemisen vaivattomuutta & vapautta. Niin se oma ratkaisuni? Ostin ensiasunnoksi (noin 6 vuotta sitten) omakotitalon isolla (noin 3 hehtaaria) tontilla noin 30 kilometrin päästä kaupungista, jossa työskentelen. Taloa valittaessa yksi kriteeri oli myös, ettei julkisia yhteyksiä kaupunkiin ole. Näin omalla autolla töissä kulkemisen voi vähentää verotuksessa. Muistaakseni verottaja hyvittää jotain reilu 30 centtiä/km. Näin esimerkiksi pitämällä pienikulutuksista edullista autoa se itse asiassa tienaa palkansaajalle eikä ole kulu. Elämänlaatu on myös maaseudulla parempi: ympäristö on turvallinen, ympärillä on tilaa, luonto on lähellä jne jne.
Omalla kohdalla päädyimme vielä muutama vuosi sitten rakentamaan tontille pari lisärakennusta, joiden vuokratuotoilla katamme lähestulkoon kiinteistömme lainanlyhennykset.
Lainakorkojen osalta kannattaa ottaa myös huomioon verotuksessa tehtävä asuntolainan korkovähennys, jonka ansiosta korkojen nousu ei vaikuta reaalitasolla aivan pahasti palkansaajan nettotuloihin.
ASP-artikkeliisi voisin antaa vinkin (jonka olet varmaan jo itsekin keksinyt). Opiskelijan kannattaa ehdottomasti nostaa täydet opintolainat ja laittaa ASP-tilille, jos aikomuksena on ostaa kämppä. Itse teimme näin ja tienaan parilla napinpainalluksella yhdessä avokkini kanssa melkein 10 000 euroa. Tämä summa tulee:
1. Korkoerosta. Opintolainan korko 1,7 %, ASP-tilin 4 %. Lisäksi opintolainan koron saa vähentää ja ASP-tilin tuotto on verotonta (tämä on mielestäni kaikkein hupaisinta, että Nordea maksaa minulle siitä että nostan lainan jonka talletan heille heti takaisin. ;));
2. ASP-palkkiosta 3000 jos ostaa ennen vuoden 2011 loppua;
3. Opintolainan pääomavähennys 30 % 2500 euron ylittävältä osalta.
Lisäksi tulevat vielä (marginaalisina etuina):
4. Ilmainen korkotukilaina ASP-lainalle 3,8 % ylittävältä osalta
5. ASP-lainan alempi marginaali verrattuna tavalliseen asuntolainaan
6. Opintolainan alempi marginaali (Nordeassa 0,2 %) verrattuna asuntolainaan
7. Kaksi lainaa, joten joustosta voi olla helpompi neuvotella kuin yhden suuremman asuntolainan tapauksessa
Jos on ostamassa yhdessä jonkun kanssa, kannattaa avata erillinen tili ja ottaa vain yksi ASP-laina. Muuten joutuu ostamaan kämpän 50/50 (ASPiahan ei voi saada jollei osta 50 % tai enemmän) jolloin menettää ensiasunnon ostajan edut (ei varainsiirtoveroa, korkeampi korkovähennys jne) molemmilta. Nyt ASP-säästäjä voi ostaa 51 % ja toinen osapuoli 49 % tavallisella lainalla, jota voi sitten lyhentää reippaammin kun siinä on korkeampi marginaali.
Joudumme siis ottamaan neljä “asuntolainaa” (kaksi opintolainaa, ASP-laina ja tavallinen asuntolaina) mutta kyllähän siitä kuitenkin ihan hyvä tuntipalkka tulee. :D
Ihan yleisenä vinkkinä molemmille osapuolille: kannattaa mennä naimisiin ilman avioehtoa ennen kuin ostaa kämpän. Toiselle voi käydä köpelösti muuten.
Muutamia huomioita:
1. Tällä hetkellä ASP-tilin lisäkorko on 1-2 % (joka ei ole sitten korko korolle, vaan maksetaan lainaa ottaessa) juokseva korko 1 %.
2. Pariskunnan tapauksessa kannattaa ottaa kaksi erillistä ASP-tiliä, joista ensimmäisen käyttää esim. suhteella 70/30 asuntoon ja toisen sitten seuraavaan asuntoon. Tällöin saa korkoedun molempiin asuntoihin. Huomio! Tämän “manovöörin” toimivuutta en ole tarkistanut, mutta oman avokkini kanssa olemme sitä toteuttamassa.
3. Säästäähään saa vaikka on yli 30-vuotias, jos vain on tilin aukaissut alle 30-kymmpisenä;)
- tuoki
“Mietin usein, että miten ihmeessä väki uskaltaa parin tonnin bruttotuloilla ostaa kymmenien tuhansien eurojen asunnon täyslainoituksella? Ei vain mene jakeluun.”
Miksei? Vaikka joutuisi työttömäksi tai vaihtamaan ainakin väliaikaisesti huonosti palkattuun osa-aikaiseen työhön, täytyyhän asumisesta maksaa joka tapauksessa. Jos henkilökohtainen taloustilanne muuttuu, eihän vuokra-asujakaan ryhdy kodittomaksi, vaan samaa esim. 500 euron vuokraa on maksettava silti. Mielestäni on ihan sama asia käyttää vastaava summa asuntolainaan. Tottakai korot vievät leijonaosan maksuerästä etenkin alussa, mutta silti tietty osuus lyhentää lainaakin. Sama summa vuokra-asuntoon käytettynä menee kokonaisuudessaan taivaan tuuliin!
Juuri näin miten Chloi sanoi. Aina on järkeä maksaa asuntolainaa, oli korkoja eli ei. Vuokra-asumisessa sen sijaan ei ole järkeä. Asuntolainasta kuintenkin lyhennyksen osuus on omaan pussiin laittamista.
Jos taloustilanne muuttuu huonoon suuntaan väliaikaisesti, pankit joustavat kyllä.
Valitettavasti asia on kaukana mustavalkoisesta. Laina-asuminen kyllä matemaattiseen kaavaan tungettuna lähes poikkeuksetta kannattaa. Pitkän aikavälin tarkastelussa sitä ei kukaan lähde kiistämään, etteikö omistusasuminen olisi parempi vaihtoehto varallisuuden kasvattamisen kannalta, koska niin kuin sanoitkin, niin yhtiövastiketta ja korkoja lukuunottamatta maksut menevät omaan pussiin. Ongelma kylmän matemaattisessa lähestymisessä on se, että siinä ei oteta huomioon sitä, että tilanteet muuttuvat jatkuvasti. Perusteesi on se, että vuokralla-asuminen voi väliaikaisesti olla hyvinkin järkevä ratkaisu. Aina ei ole hyvä aika ryhtyä omistusasujaksi. Nyt jos koskaan on vuokra-asumista puoltava ajanjakso.
Mihin perustuu väitteesi siitä, että pankit kyllä joustavat jos taloustilanne muuttuu huonompaan suuntaan entisestään? “Lyhennysvapaita voi toki saada”, mutta korot silti jatkavat juoksuaan. Myös yhtiövastike on maksettava. Jos näistä velvoitteista ei selviä siksi, että laina tuli otettua halvan koron aikana tappiin asti ilman kunnollista liikkumavaraa ja se huomioon ottaen, että korot tekevät kipeää jos ne ryhtyvät nousemaan, on lainaaja kusessa. Pankki ei ole hyväntekeväisyyslaitos, joka “ymmärtää” pientä ihmistä ja hänen ongelmiaan. Mitä pienemmät tulot henkilöllä on, sitä riskisemmäksi hänen asuntolainansa muuttuu, koska niin sanottua löysää rahaa ja pelivaraa on suurella todennäköisyydellä vähemmän kuin jo esimerkiksi keskituloisilla (olettaen, että tämä keskituloinen ei laita omaa limiittiään tappiin asti). Mikäli taloustilanne lähtee kehittymään huonoon suuntaan, on laina-asujan erittäin vaikea esimerkiksi saada asuntoaan myytyä, ainakaan järjelliseen hintaan. Työttömänä, ylisuuren lainan kanssa ei ole hauska olla, varsinkin kun tämä laina rajoittaa myös pitkälti esimerkiksi työn perässä muuttamista.
Tottakai vuokra-asujan on se vuokransa maksettava myös, mutta vuokra-asuja on kuitenkin huomattavasti paremmassa asemassa ns. huonoina aikoina, koska heillä on joustavuutta enemmän ja asuntoa voi vaihtaa kohtuullisen nopeastikin matalamman hintatason ratkaisuihin, tarkoitti tämä sitten huonompaa asuinaluetta, pienempää asuntoa tai näiden yhdistelmää.
Muina aikoina vuokra-asumista ei sitten juuri voikaan puolustella kovin suurin perustein muuta kuin väliaikaisratkaisuna, kuten se itselläni on. Tavoite on “omaan” kotiin päästä, mutta nykytilanteessa se ei ole järkevää eikä vielä mahdollistakaan juuri siksi, että kuulun edelleen itsekin siihen tuloluokkaan, jonka ei riskin vuoksi pidä asuntolainaa (vielä) lähteä hankkimaan. Lisäksi työpaikkani ei ole maailman varmin, vaikka tuskin sieltä ensimmäiseksi pihalle joudunkaan, jos vähennyksiä alettaisiin tekemään.
Näillä perusteilla pysyn edelleen kanssani. Asuntolaina on oikea ratkaisu joillekin joissakin tapauksissa, mutta ei läheskään niin suurelle osalle kuin jaksetaan toitottaa, eikä aina. Lainaamisessa on todelliset riskit; se tuntuu nykyään aika tehokkaasti unohtuvan.
Tässä olen Saiturin kanssa samaa mieltä. Jokainen tapaus on yksityöskohtainen. Ja Pankki EI OLE HYVÄNTEKEVÄISYYSLAITOS! Jos sen näin ajattelee niin on jo heti väärällä polulla. Tietty voi sopia mitä vain lainanlyhennysten kanssa, mutta kyllä pankki pitää huolen ettei se jää siinä sopimuksessa tappiolle, tämä taas tarkoittaa sitä että toinen osapuoli jää tappiolle.
Tästä aiheesta voi käydä millaista vääntöä tahansa, mutta mielestäni ei selkeää 100% oikeaa ratkaisua ole olemassa.
Ja huomiona se että itse olen asuntovelallinen.
ASP tulee olemaan osa lainaa, jolla asunnon ostan, tottakai. Olen parhaillaan tutkimassa aihetta ja kirjoittamassa sen kiemuroista artikkelia. Hyvä huomio.
Kiitos molemmille hyvistä neuvoista. Tulen ottamaan nämä asiat huomioon.
Ainakin omalla kohdallani tuo mitä sanot pitää täysin paikkaansa. Kaikki kolme kriteeriä täyttyvät: 1. Kuten jo sanottukin, muutto on ehkä käsillä ja valuuttaa on saatava lisää. 2. Asuntomme vuokra on kokoon ja kuntoon nähden alueellisesti halpa, joskin levoton naapurusto nollaa tilanteen. 3. Pidän edelleen asuntojen hintatasoa liian korkeana. Laina-aika venyisi kohtuuttomaksi tai pitäisi hankkia liian pieni asunto. Saksassa olisi asuntojen koko/hintasuhde kohdallaan.
Jos asuntomarkkinakehitys tulee olemaan nykyisenkaltaista, eli hintakehitys on jokseenkin nousevaa, käy todennäköisesti kuten kuvailitkin. Kuitenkin, mikäli yleinen taloustilanne tästä pahenee – kuten on todennäköistä – ja korot lähtevät nousuun työttömyyden kera, saattaa yhtä hyvin käydä aivan päinvastaisestikin…tottakai.
Mitä autoiluun tulee, niin luonnollisesti omistamisessa on hyvät ja huonot puolensa. Mikäänhän ei ole mustavalkoista. Joka tapauksessa, kyllä omalla kohdallani syntyy nykyisellä asumisjärjestelyllä ja autottomuudella selvää säästöä siihen nähden kuin jos oma ratkaisuni olisi enemmän kaltaisesi. Näin myös silloin, kun otan huomioon matkakuluvähennykset. Autostahan tulee runsaasti muutakin kulua. Aiheesta lisää täällä. Toki varmasti tulee joskus sekin hetki, jolloin kamelin selkä katkeaa ja autosta on minulle enemmän hyötyä kuin haittaa. Tällä hetkellä se on kuitenkin lähinnä rasite. En siis nyt arvostele omaa valintaasi; auton omistamisessa kun on kuitenkin otettava huomioon paljon muutakin kuin raha.
Ratkaisusi näyttää seisovan varsin hyvillä perustuksilla, joten en voi kuin onnitella. Siitä olen tasan samaa mieltä, että elämänlaatu on maaseudulla parempi. Itsekin olen maalta kotoisin, Etelä-Pohjanmaalta.
Jatkan asuntoasioiden pohtimista vielä jonkin verran lähitulevaisuudessa. Muiden juttujen lomassa käsittelen vielä muun muassa aiheita: Onko oma asunto sijoitus? ja Onko vuokra-asuminen aina typerää? Osasta on jo tullut katkelmia kommenteissakin, mutta mielestäni aiheet vaativat omat isommat pohdintansa laskelmien kera.